Ancora sentenze favorevoli
Chi ha sottoscritto un mutuo fondiario potrebbe non pagare più il finanziamento stesso.
Attraverso la sentenza del 27 agosto 2020, n. 872, la Corte di Appello di Torino, confermando un orientamento consolidato della Corte di Cassazione, si è pronunciata in ordine al superamento del limiti di finanziabilità del mutuo fondiario stabilendo che “il mutuo fondiario può essere dichiarato nullo in ipotesi di superamento del limite di finanziabilità
Cosa è un mutuo fondiario?
Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, richiedibile esclusivamente per alcune finalità specifiche. Tra queste ci sono l’acquisto di un immobile, la ristrutturazione di una abitazione destinata a uso privato oppure la sua costruzione ex novo.
L’importo di tali finanziamenti non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati.
Ma quale è il valore di riferimento?
E’ bene preliminarmente sottolineare che il limite non è posto solo per garantire la Banca in un futuro recupero crediti, ma è anche a tutela dei mutuatari al fine di evitare sovraindebitamenti.
Secondo la Corte di Appello di Venezia Il superamento del limite massimo di finanziabilità comporta la nullità del mutuo in quanto la ratio della norma è quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.
Il limite di finanziabilità risponde, invero, all’esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto. Ai fini del superamento del limite di finanziabilità il prezzo di compravendita vale come indicatore dell’effettivo valore di mercato del bene stesso.
Il valore da considerare, quindi ai fini dell’applicazione dell’art. 38 TUB è, in linea di continuità con la previgente disciplina di cui alla legge n. 474/49 in materia di credito edilizio e con la direttiva CE n. 2000/12, il “valore cauzionale” del bene (cd. valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul “prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile.
Il valore cauzionale equivale a circa il 90% del valore di mercato.
La decisione conferma la linea rigorosa, tracciata dal Corte di Cassazione, per la quale gli intermediari finanziari devono concedere i mutui fondiari in forma corretta e trasparente, rispettando il criterio di proporzionalità tra il valore del bene e la somma erogata, chiarendo che “ “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale”( Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 – Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 – Cass. 1 settembre 1995, n. 9219 – Cass. Civile, sez. III, sent. n. 17439 del 28 giugno 2019)
In conclusione.
Il sovrafinaziamento crea solo apparente ampliamento del patrimonio, ma in definitiva produce solo sovraindebitamento e inficia il mercato e l’economia, con un accrescimento di crediti inesigibili e deteriorati, difficilmente recuperabili.
L’analisi esplorativa del Vostro contratto di mutuo fondiario può rivelare comportamenti illegittimi.
Quindi qualora abbiate il dubbio che vi fosse stato erogato un mutuo dell’importo superiore all’80% del valore del bene acquistato, questa sentenza conferma la possibilità di far dichiarare la nullità del mutuo stipulato con conseguente pagamento del solo capitale e la restituzione di tutti gli interessi versati.