La Corte di Cassazione con la sentenza 7781 del 10.04.2020 ha confermato l’orientamento circa il momento di perfezionamento del contratto di mediazione ed il conseguente diritto alla provvigione.
Sino al 2019 l’orientamento giurisprudenziale collegava l’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione alla conclusione di un contratto preliminare di preliminare (Cass. n. 24397/15, Cass. n.923/17).
Con la sentenza 30089/19 la Suprema Corte è entrata nel merito in maniera più incisiva e specifica.
Il diritto del mediatore alla provvigione deriva dalla conclusione dell’affare.
La conclusione dell’affare non può dirsi avvenuta se le parti non si vincolano.
Non è sufficiente, quindi, un mero accordo preparatorio.
Nel caso esaminato dalla Corte parte venditrice aveva sottoscritto la proposta di acquisto ma, al contempo, aveva richiesto un incontro delle parti per addivenire a migliori e più specifiche condizioni ed al fine di fissare, eventualmente, la data per la sottoscrizione del preliminare.
La Corte, quindi, confermando quanto stabilito precedentemente sia dal Tribunale che dalla Corte di Appello, non ha ritenuto la proposta d’acquisto accettata un atto valido e definitivo.
Il diritto alla provvigione deve essere escluso, quindi, qualora tra le parti intercorra solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, oppure nel caso di una lettera di intenti o ancora nel caso del cd preliminare del preliminare.
In tali casi, in presenza dell’inadempimento di una delle parti, non possono essere esercitati gli strumenti atti a realizzare l’oggetto finale del negozio abortito, ma soltanto invocare la responsabilità contrattuale al fine di ottenere un risarcimento danni.
Questi contratti citati producono sì effetti obbligatori ma non sono tutelati dalla esecuzione in forma specifica;
In parole povere non è possibile obbligare l’altra parte a rogitare la vendita.
Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programma
Per concludere.
Perché un atto possa costituire un valido supporto al sorgere del diritto della provvigione, ambedue le parti devono essere sottoposte ad un vincolo giuridico dal quale sorgano diritti e doveri e, in ogni caso, la parte non inadempiente deve essere in grado di obbligare l’altra parte a produrre gli effetti previsti dal contratto preliminare stipulato.
L’invito agli agenti immobiliari è di analizzare bene i contratti e i moduli prestampati che spesso utilizzano perché potrebbero far nascere dubbi sulla effettiva validità dell’accordo che vanno a mediare.